AUSLANDSIMMOBILIENFONDS

AKTUELLES ANGEBOT

• INITIATOR: KGAL
• ANGEBOTSNAME: KGAL PropertyClass England 3
• MINDESTBETEILIGUNG: 10.000 GBP (zzgl. 5% Agio)
• AUSSCHÜTTUNG: Anleger erhalten anfängliche Auszahlungen in Höhe von 5,5% beginnend im Jahr 2012, ansteigend auf bis zu 6% im Jahr 2021. Für das Rumpfgeschäftsjahr 2011 wird eine Ausschüttung von 3,21% prognostiziert. Die Gesamtrückflüsse belaufen sich auf 177,78%. Hierbei wurde eine Veräusserung der Immobilie im Jahr 2022 zum 16,77-fachen der prognostizierten Marktmiete des Jahres 2022 angenommen. Reguläre Ausschüttungen/Entnahmen erfolgen jeweils nachschüssig zum 30.04. des Folgejahres, erstmals zum 30.04.2012.
• GEPLANTE LAUFZEIT: Der Prognosezeitraum beträgt 11 Jahre und 7 Monate bis zum 31.12.2022 Eine ordentliche Kündigung der Beteiligung durch den Investor ist erstmals zum 31.12.2027 möglich.
• FINANZIERUNG: Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 132 Mio. GBP. Die Finanzierung erfolgt über Kommanditkapital und Agio in Höhe von insgesamt rund 66,7 Mio. GBP sowie über Fremdkapital in Höhe von 65 Mio. GBP und einen Überschuss aus Mieteinnahmen (für den Zeitraum vom 22.12.2010 bis 31.05.2011) von rund 0,2 Mio. GBP. Die Fondsgesellschaft hat bei der DG Hyp und der Bayern LB ein langfristiges Bankdarlehen aufgenommen. Die Laufzeit des Darlehens ist bis zum 22.12.2020. Referenzzinssatz ist der 3-Monats-LIBOR. Der effektive Zinssatz p.a. unter Berücksichtigung der Zinssicherungsgeschäfte und der Vorabkosten und -gebühren beträgt 5,17%. Die KGAL GmbH & Co. KG garantiert die vollständige Einzahlung und Platzierung des Kommanditkapitals in Höhe von bis zu 63,5 Mio. GBP bis zum 31.12.2011.
• STEUERLICHES ERGEBNIS: Der Anleger erzielt im geringen Maße Einkünfte aus Kapitalvermögen sowie Einkünfte aus Vermitung und Verpachtung. Letztere sind in Deutschland nach derzeitiger Rechtslage einkommensteuerfrei. Der Steuersatz des Kommanditisten richtet sich in Großbritannien nach der Höhe der ihm zuzurechnenden Einkünfte. Es gibt einen Grundfreibetrag von 6.475 Britischen Pfund (entspricht einer Zeichnung von 69.000 GBP). Über 6.475 GBP hinausgehende Einkünfte sind in Progressionsstufen ab einem Steuersatz von 10% zu versteuern.
• INVESTITIONSGEGENSTAND: Mit dem Übergang von Nutzen und Lasten auf die Fondsgesellschaft zum 28.01.2011 hält die Fondsgesellschaft Property Class England 3 GmbH & Co. KG zu 100% das Eigentum an der Fondsimmobilie 60 Gracechurch Street. Die Fondsgesellschaft hat die Immobilie einschließlich Grund und Boden (Freehold Property) erworben. Die Fondsimmobilie wurde 1997 als hochwertiges Bürogebäude mit neun oberirdischen Geschossen und zwei Untergeschossen errichtet. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf insgesamt rund 11.825 qm, hiervon entfallen rund 421 qm auf die Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss. Im Jahr 2010 wurde die Fondsimmobilie umfangreich modernisiert und erfüllt nun die Anforderungen des renommierten Umweltzertifikates BREEAM mit "sehr gut". Die Fondsimmobilie verfügt über neuwertige "Grade A"- Büroflächen, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen Die klare Gebäudestruktur ermöglicht flexible Nutzungskonzepte und untermauert die nachhaltig funktionale Ausrichtung der Fondsimmobilie. Der Erwerbspreis beträgt 116 Mio. GBP. Bestätigung des Marktwertes der Fondsimmobilie durch ein Gutachten des unabhängigen Sachverständigenbüros DTZ Project&Building Consultancy. Ein weiteres Gutachten des unabhängigen Sachverständigen DTZ Project & Building Consultancy bestätigt den sehr guten Bau- und Ausstattungsstandard der Fondsimmobilie.
• FONDSMANAGEMENT: Am Immobilienmarkt ist die KGAL seit mehr als 40 Jahren aktiv. Mit dem Initiator können Investoren in ausgewählte Wohn- und Bürogebäude in ausgewählten Ländern anlegen. Für die Fonds wählt die KGAL Objekte mit einem besonders ausgewogenen Verhältnis von Rendite und Risiko aus. Vor einer Anlageentscheidung durchlaufen die Immobilien eine strenge interne Prüfung und eine externe Due Diligence. Die hohe Sorgfalt, mit der Grünwalder Initiator in jeder Phase eines Immobilieninvestments vorgeht, macht das Portfolio stabil und ermöglicht den langfristigen Anlageerfolg der Kunden. Das Immobiliengeschäft ist seit jeher ein Kerngeschäftsfeld der KGAL. Für Investitionen in Deutschland, Österreich, Nordamerika und Kanada bietet sie bereits seit Jahren geeignete Objekte an. Ende 2008 hat die KGAL darüber hinaus erstmals in Großbritannien, London investiert und damit ihr Länderportfolio um den weltweit wichtigsten Immobilienmarkt erweitert, 2010 wurde erstmals eine Immobilie in Frankreich erworben. Neben Publikumsfonds und Private Placements bietet die KGAL auch Immobilienfonds für institutionelle Investoren an, die diesen Markt schon länger für sich entdeckt haben.
• VERMIETUNG: Die gesamte Bürofläche der Fondsimmobilie ist an Allianz Services (UK) Limited vermietet. Mietgarant ist die Muttergesellschaft Allianz Global Corporate&Specialty AG mit sehr guten Bonitätsnoten. Es handelt sich um einen langfristigen Mietvertrag mit Allianz Services (UK) Limited ohne Kündigungsoption bis 01.01.2026. Der jährliche Mietertrag aus den Büroflächen beträgt anfänglich 5,9 Mio. GBP, Mietanpassungen an die Marktmiete erfolgen alle fünf Jahre und nur nach oben. Für die Büroflächen ist eine Mindestmietsteigerung im Jahr 2015 bereits vertraglich fixiert. Die gesamte Einzelhandelsfläche ist an Boots UK Limited bis Ende September 2018 vermietet. Der jährliche Mietertrag aus der Einzelhandelsfläche beträgt anfänglich 450.000 GBP (7,1% der Gesamtmieteinnahmen). Die Mietanpassung an die Marktmiete (2012) erfolgt nur nach oben.
• IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

VORTEILE

Der Anleger investiert in eine oder mehrere Büro-Immobilien in verschiedenen Wachstumsmärkten und erweitert sein Portfolio. Waren in der Vergangenheit im Bereich der Auslandsimmobilienfonds die USA und die Niederlande die wichtigsten Märkte, so werden international aufstrebende Volkswirtschaften wie Osteuropa bzw. das traditionell stark mit Osteuropa verbundene Österreich eine immer wichtigere Rolle spielen. Auch rohstofforientierte Länder wie Australien und insbesondere Kanada werden zurecht immer beleibter. Anleger können ihr Portfolio in rohstoff- und produktionsorientierte Standorte breit diversifizieren. Neben der Investition in Büromärkte spielen auch konjunkturabhängigere Bereiche wie Wohnimmobilien und Einkaufszentren eine wichtige Rolle.   Mit der Beteiligung an einem Geschlossenen Auslandsimmobilienfonds kann der Anleger laufende Einkünfte, die einer hohen deutschen Steuerlast unterliegen, ins Ausland verlagern. Durch die Ausnutzung z. B. einer Nichtveranlagungsgrenze oder einer geringeren Eingangbesteuerung im Ausland, kann der Anleger seine Steuerlast in Deutschland erheblich senken. Es bleibt allerdings die Anwendung des sogenannten Progressionsvorbehaltes, der dazu führt, dass die Ersparnis bei Anlegern mit sehr hohen Einkommen wesentlich größer ist als bei Anlegern mit mittleren Einkommen (s. Abbildung).

RENDITE

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