AUSLANDSIMMOBILIENFONDS

AKTUELLES ANGEBOT

• INITIATOR: Real I.S. AG Bayernfonds
• ANGEBOTSNAME: Real I.S. Niederlande 1
• MINDESTBETEILIGUNG: 15.000 Euro (zzgl. 5% Agio)
• AUSSCHÜTTUNG: Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum eine Ausschüttung von anfänglich 6% p.a., ansteigend auf 6,5% p.a. (vor Steuern in den Niederlanden und Deutschland, inkl. Kapitalrückzahlungen), angestrebt. Die jährliche Ausschüttung ist zum 30.06. des Folgejahres, erstmals zum 30.06.2012, vorgesehen. Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2025 veräußert wird. Als Brutto-Veräußerungserlös wurde ein Wert von rund 165 Mio. Euro kalkuliert, der sich als das rd. 16,61-Fache der für das Jahr 2026 prognostizierten Nettomieteinnahmen berechnet.
• GEPLANTE LAUFZEIT: Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen, wobei eine Kündigung erstmals zum 31.12.2020 möglich ist.
• FINANZIERUNG: Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts einschließlich Liquiditätsreserve sowie die geplante Gesamtfinanzierung belaufen sich auf der Grundlage des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans auf 142.218.450 Euro. Die Finanzierung erfolgt durch das geplante Kommanditkapital in Höhe von 74,37 Mio. Euro zzgl. dem Agio sowie Fremdkapital in Form eines Darlehens in Höhe von 64,13 Mio. Euro. Das Darlehen wird dabei von der Bank bis zum 31.03.2021 (Zusagefrist) zugesagt und wird variabel auf Basis des 6-Monats-EURIBOR (Swapsatz) zzgl. Marge und Liquiditätskosten verzinst. Das Zinsänderungsrisiko aus den variablen Zinskonditionen wird von der Fondsgesellschaft für den Zeitraum bis zum 31.03.2021 über ein ergänzendes Zinssicherungsgeschäft abgesichert werden. Für Prognosezwecke wurde ein Zinssatz in Höhe von 5,75% p.a. hierfür kalkulatorisch angesetzt.
• STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Gewinne sind in Deutschland bis auf den Progressionsvorbehalt einkommensteuerfrei. Die Besteuerung wirkt sich in einem Steuersatz von 1,2% aus, bezogen auf das durchschnittlich gebundene Vermögen der Gesellschafter. Die Veräußerung der Fondsimmobilien ist sowohl in den Niederlanden als auch in Deutschland bis auf den Progressionsvorbehalt einkommensteuerfrei.
• INVESTITIONSGEGENSTAND: Das Fondsobjekt liegt im etablierten ca. 75 Hektar großen Businesspark "Teleport" im Stadtteil Amsterdam- Sloterdijk. Dieser befindet sich ca. 3 km nordwestlich des Stadtzentrums. Bei dem Gebäude "Het Boek" ("Das Buch") handelt es sich um eine moderne Büroimmobilie. Das Objekt stellt mit seinen 21 Geschossen ein Hochhaus dar, dabei verfügt der Gebäudeturm über einen V-förmigen Grundriss, der sich in seiner Ansicht als ein aufgeschlagenes Buch präsentiert. Der Kaufpreis des Gebäudes beträgt 107 Mio. Euro Im Rahmen des Kaufvertrags übernimmt der Käufer vom Verkäufer die Verpflichtung, neben dem Kaufpreis dem Mieter zugesagte Investitionen in das Fondsobjekt bis zur Höhe von brutto 10,5 Euro Mio. zu finanzieren. Der Einkaufsfaktor unter Hinzuziehung dieser übernommenen Verpflichtung beträgt ca. das 16,6-Fache der Jahresnettomiete. Ein Gutachten über den Kaufpreis des Objekt liegt vor und beziffert diesen unter Berücksichtigung der Modernisierungskosten mit 117,5 Mio. Euro.
• FONDSMANAGEMENT: Eingebunden in die Sparkassenfinanzgruppe mit insgesamt 670 Unternehmen (Sparkassen, Landesbanken, Verbundunternehmen) und einem zusammengefassten Geschäftsvolumen von mehr als 3.200 Milliarden Euro (größte Kreditinstitutsgruppe in Deutschland und Europa) hat die Real I.S. damit eine direkte Verantwortung gegenüber privaten Kunden und institutionellen Anlegern. Mit einem Marktanteil von über 60% - bezogen auf Bankverbindungen privater Kunden - sind die Sparkassen führend im Privatkundengeschäft in Deutschland. Seit 1991 wurden an über 57.000 Kunden Anteile von über 100 Fonds (Immobilien- und Großmobilien, Medienfonds, Private Equity, Solarfonds, Schiffsfonds, Flugzeugfonds) vertrieben. Damit gehört die Real I.S. zu den großen bankgebundenen Initiatoren Deutschlands.
• VERMIETUNG: Das Fondsobjekt ist unter einem für 15 Jahre mit Wirkung zum 01.02.2010 abgeschlossenen Mietvertrag bis zum 31.01.2025 langfristig zu 100% fest an den "Rijksgebouwendienst" (niederländischer Staat) vermietet (Grundmietzeit). Das Fondsobjekt wird derzeit durch die Zoll- und Steuerbehörde genutzt. Soweit der Mieter nicht 24 Monate vor Ablauf der Mietdauer schriftlich kündigt und den Mietvertrag damit beendet, verlängert sich der Mietvertrag zweimal automatisch jeweils um 5 weitere Jahre (also bis zum Jahr 2030 bzw. bis zum Jahr 2035) und danach auf unbestimmte Zeit. Im Ergebnis hat sich damit der niederländische Staat als Mieter den Standort bzw. das Fondsobjekt langfristig gesichert, so dass bezüglich der Mieterbonität auf die Bonität des niederländischen Staates abgestellt werden kann, der aktuell mit Blick auf die Bonitätsbewertung namhafter Ratingagenturen (z. B. Standard & Poor?s) weitgehend vergleichbar mit den Bonitätsbewertungen der USA oder der Bundesrepublik Deutschland ist.
• IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

VORTEILE

Der Anleger investiert in eine oder mehrere Büro-Immobilien in verschiedenen Wachstumsmärkten und erweitert sein Portfolio. Waren in der Vergangenheit im Bereich der Auslandsimmobilienfonds die USA und die Niederlande die wichtigsten Märkte, so werden international aufstrebende Volkswirtschaften wie Osteuropa bzw. das traditionell stark mit Osteuropa verbundene Österreich eine immer wichtigere Rolle spielen. Auch rohstofforientierte Länder wie Australien und insbesondere Kanada werden zurecht immer beleibter. Anleger können ihr Portfolio in rohstoff- und produktionsorientierte Standorte breit diversifizieren. Neben der Investition in Büromärkte spielen auch konjunkturabhängigere Bereiche wie Wohnimmobilien und Einkaufszentren eine wichtige Rolle.   Mit der Beteiligung an einem Geschlossenen Auslandsimmobilienfonds kann der Anleger laufende Einkünfte, die einer hohen deutschen Steuerlast unterliegen, ins Ausland verlagern. Durch die Ausnutzung z. B. einer Nichtveranlagungsgrenze oder einer geringeren Eingangbesteuerung im Ausland, kann der Anleger seine Steuerlast in Deutschland erheblich senken. Es bleibt allerdings die Anwendung des sogenannten Progressionsvorbehaltes, der dazu führt, dass die Ersparnis bei Anlegern mit sehr hohen Einkommen wesentlich größer ist als bei Anlegern mit mittleren Einkommen (s. Abbildung).

RENDITE

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