DEUTSCHE IMMOBILIENFONDS

AKTUELLES ANGEBOT

INITIATOR: BUSS Capital
ANGEBOTSNAME: BUSS Immobilienfonds 4 Dortmund
MINDESTBETEILIGUNG: 10.000 Euro (zzgl. 3% Agio)
AUSSCHÜTTUNG: Der BUSS Immobilienfonds 4 prognostiziert ab Übernahme der Fondsimmobilie Auszahlungen von 6% p.a. bezogen auf den Beteiligungsbetrag. Bis zum Ende der Fondslaufzeit wird ein Gesamtmittelrückfluss von rund 166,5% vor Steuern erwartet.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die geplante Laufzeit des Fonds beträgt 10,5 Jahre
FINANZIERUNG: Das Gesamt-Investitionsvolumen von 18.486.500 Euro setzt sich aus 9,15 Mio. Euro Hypothekendarlehen, 8,95 Mio. Euro Eigenkapital und 268.500 Euro Agio zusammen. Es liegt eine Zinsbindung bis 31.12.2022 und eine Platzierungsgarantie vor.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem Verkauf der Immobilie nach einem Haltenszeitraum von 10 Jahren kommt es grundsätzlich zu keiner Besteuerung des Veräußerungsgewinns.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Das Investitionsobjekt des BUSS Immobilienfonds 4 - "Königshof" genannt - liegt im Dortmunder Stadtkern. Der Büroneubau verfügt über ca. 8.900 m² Mietfläche, die sich auf sechs Geschosse verteilt. Über den benachbarten Hauptbahnhof ist er sehr gut an den öffentlichen Personen- und Nahverkehr und über den Dortmunder Ring an diverse Autobahnen angeschlossen. Die Architektur des dortmunder Königshofs ist attraktiv, aber gleichzeitig wirtschaftlich und funktional.
FONDSMANAGEMENT: Buss Capital ist ein Emissionshaus für geschlossene Fonds mit den Schwerpunkten Schifffahrt und Logistik. Die Gesellschaft gehört zur 1920 gegründeten Hamburger Buss-Gruppe und hat eine Tochtergesellschaft in Singapur. Bislang hat BUSS 22 Publikumsfonds und 3 Private Placements aufgelegt. Im Segment der geschlossenen Containerfonds ist BUSS Marktführer. Im Rahmen eines Ratings bewertete Scope die Management-Qualität von Buss Capital als Emissionshaus und Managementgesellschaft mit dem Urteil "hohe Qualität" und der Gesamtnote "A+". Im Segment Immobilienfonds kann BUSS auf die Expertise von IXOCON zurückgreifen. Das Gesamtinvestitionsvolumenim Geschlossenen Fonds-Segment beträgt ca. 1,7 Mrd. Euro (Eingeworbenes Eigenkapital ca. 590 Mio. Euro). Die Gesellschaft hat bisher 19 Immonilien mit 400 Mio. Euro Gesamtkapital entwickelt.
VERMIETUNG: Die Bürofläche des Königshofs ist für 11 Jahre an das Jobcenter Dortmund vermietet und verfügt über eine gute Drittverwendbarkeit. Als eine zu gleichen Teilen von der Stadt Dortmund und der Agentur für Arbeit Dortmund getragene Einrichtung verfügt das Jobcenter Dortmund über staatliche Bonität. Eine Indexierung der Miete sorgt zudem für weitgehend inflationsgeschützte Einnahmen.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

VORTEILE

Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache, dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe steuerpflichtig sind.

Je nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.

Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig. Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.

RENDITE

Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und 20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.