AUSSCHÜTTUNG: Die prognostizierten Auszahlungen betragen ab dem Jahr 2010 6,0% p.a. (zeitanteilig ab 01.07.2010) und steigen bis zum Jahr 2027 auf 6,5% p.a. jeweils bezogen auf das gezeichnete Kommanditkapital. Die Auszahlungen erfolgen - soweit es die Liquiditätslage der Gesellschaft zulässt - jeweils bis zum 30.06. des Folgejahres. Die prognostizierte Gesamtausschüttung im Jahr 2027 beträgt 238,15% bei einem Veräußerungsfaktor von 16.
GEPLANTE LAUFZEIT: Prognostiziert ist eine Laufzeit von 17 Jahren. Die Beteiligung kann erstmals zum 31.12.2027 gekündigt werden.
FINANZIERUNG: Die geplante Gesamt-Investition beträgt 58,8 Mio. Euro, die sich aus 32,2 Mio. Eigenkapital (zzgl. 5% Agio) und anfänglich 25 Mio. Euro anfängliches Fremdkapital zusammensetzt. Es besteht eine Platzierunggarantie der DFH über maximal 32,2 Mio. Euro.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und zu einem kleinen Teil aus Kapitalvermögen. Einkünfte aus Zinsen unterliegen ab dem 1. Januar 2009 der deutschen Abgeltungsteuer in Höhe von 25% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Das siebengeschossige Bürogebäude nebst Tiefgarage "Das Auge" - der Name ist angelehnt an die Gebäudeform, die einem menschlichen Auge nachempfunden ist - und das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurden im Jahr 2008 fertiggestellt. Auf der südwestlichen Seite des Gebäudes gibt es bis zu einer Höhe von drei Geschossen einen offenen Zugang zum Atrium. Ab dem dritten Obergeschoss schließt sich die Fassade über den gesamten Grundriss. Die unterschiedlichen Gebäudetiefen ermöglichen eine flexible Raumgestaltung. Im ersten Untergeschoss befindet sich eine Tiefgarage mit 154 Stellplätzen und Lagerflächen. Zusätzlich gibt es noch sechs Außenstellplätze. Das zweite Untergeschoss ist nur teilweise unterkellert und beinhaltet Technik- und Lagerräume. Die Büros sind mit modernster Medientechnik und Teppichboden ausgestattet. Die vorhandenen Büroflächen können bei Bedarf in autark versorgte Mieteinheiten mit jeweils maximal 600 m² unterteilt werden. Das achtgeschossige Parkhaus mit 1.024 Stellplätzen wurde ebenfalls im Jahr 2008 in Betrieb genommen. Das Parkhaus wurde in der D?Humy- oder Split-Level-System- Bauweise erstellt. Bei diesem System sind die Parkebenen - anders als bei Parkbauten mit durchlaufendem Deck - jeweils um eine halbe Geschosshöhe gegeneinander versetzt, sodass die Parkfläche bei guter Zugänglichkeit über Halbrampen maximal ausgenutzt wird. Aufgrund der Nähe des Parkhauses zum Wohngebiet werden besonders hohe Anforderungen an die Fassade des Parkhauses gestellt. Die Außenfassade aus stehenden Reglittgläsern auf einer verzinkten Stahlunterkonstruktion wurde daher in den schallschutzkritischen Bereichen zwei Meter vom Gebäude abgerückt. Auf der Nord- und Ostseite geht - den abnehmenden Schallschutzanforderungen entsprechend - die Reglittfassade in eine begrünte Metallgitterfassade über. Das Bürogebäude wurde im Jahre 2008 fertiggestellt. Dementsprechend hat es Neubauqualität. Die Haustechnik befindetsich, ebenso wie die Kühlung über eine Betonkernaktivierung, auf dem derzeitigenStand der Technik. Das Parkhaus in der Ida- Rhodes-Straße ist ebenfalls aus dem Jahr 2008 und besitzt die Qualität eines Neubaus.
FONDSMANAGEMENT: Die Deutsche Fonds Holding AG initiiert, platziert und verwaltet seit 1993 Anlagefonds mit interessanten Beteiligungsmöglichkeiten für private und institutionelle Investoren. Der Fokus liegt auf Immobilien, Flugzeugen und Schiffen sowie anderen hochwertigen Wirtschaftsgütern im In- und Ausland. Bis heute wurden über 85 Großprojekte mit einem Investitionsvolumen von rund 12,0 Mrd. Euro erfolgreich realisiert.
VERMIETUNG: Das Bürogebäude ist zu 89% an die GMG Generalmietgesellschaft mbH der Deutschen Telekom AG Vermietet. Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 für die Büroimmobilie nebst Tiefgarage und das Parkhaus beträgt 2.837.819 Euro p.a. Die Mietverträge für das Bürogebäude und das Parkhaus begannen am 15.09.2008 und haben jeweils eine Laufzeit bis 14.09.2023 plus 3 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrages. Die GMG Generalmietgesellschaft mbH, Bonn, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG. Zwischen der GMG Generalmietgesellschaft mbH und der Deutschen Telekom AG besteht ein Ergebnisabführungsvertrag, auf dessen Basis die Deutsche Telekom AG auch zum Ausgleich von Verlusten auf Ebene der GMG Generalmietgesellschaft mbH verpflichtet ist. In dem Fall, dass der Ergebnisabführungsvertrag , beispielsweise aufgrund Beendigung keine Verlustübernahmepflicht mehr begründet, tritt die Deutsche Telekom AG automatisch neben der GMG Generalmietgesellschaft mbH in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner und Gesamtgläubiger ein.
Weiterer Hauptmieter ist die ask - Innovative Visualisierungslösungen GmbH. Mietvertrag vom 30.06.2009 beläuft sich für das Bürogebäude über 527,83 m² Büroflächen, 78,36 m² Archiv- oder Lagerflächen und 10 Tiefgaragenstellplätze. Der Mietvertrag begann am 01.10.2009 und hat eine Laufzeit bis zum 30.09.2019 plus 2 x 5 Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrages. Es wurde eine Staffelmiete vereinbart. Die Miete erhöht sich erstmals zum 01.01.2014 um 10% und danach alle zwei Jahre jeweils zum 01.01. eines Jahres um jeweils 5%.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige
Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu
beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich
eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit
mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
VORTEILE
Bei
deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten
der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache,
dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe
steuerpflichtig sind.
Je
nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und
klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in
einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein
höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die
Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.
Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an
den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel
sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig.
Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die
Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren
befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr
verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die
derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und
haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds
investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in
Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien
mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand
investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten
zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und
Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.
RENDITE
Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher
als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite
als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B.
festverzinslichen Wertpapieren.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist
folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes
(IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals
aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte
Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer
Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen
je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und
20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der
Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist
somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung
letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.
