DEUTSCHE IMMOBILIENFONDS

AKTUELLES ANGEBOT

INITIATOR: HANNOVER LEASING
ANGEBOTSNAME: HANNOVER LEASING HL 204 Wachstumswerte 6
MINDESTBETEILIGUNG: 10.000 Euro (zzgl. 5% Agio)
AUSSCHÜTTUNG: Anleger erhalten prognosegemäss anfängliche Ausschüttungen in Höhe von 5,25% beginnend im Jahr 2011 ansteigend auf bis zu 6% im Jahr 2029. Zusätzlich erfolgt eine Schlussausschüttung im Jahr 2030 von 117,10%. Der angenommene Veräußerungserlös zum 31.08.2030 beläuft sich auf 51.237.699 Euro. Dieser entspricht 100% des angenommenen Verkehrswerts bzw. etwa dem 9,5-fachen der zu diesem Zeitpunkt prognostizierten Jahresmiete von 5.393.442 Euro.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die prognostizierte Fondslaufzeit beträgt rund 20 Jahre. Eine ordentliche Kündigung des Anlegers ist erstmals zum 31.12.2030 möglich.
FINANZIERUNG: Das Gesaminvestitionsvolumen beläuft sich auf 63.833.515 Euro, diese werden durch Eigenkapital in Höhe von 25,45 Mio. sowie Fremdkapital in Höhe von 38.383.515 Euro geleistet. Mit einem namhaften deutschen Kreditinstitut hat die Fondsgesellschaft am 29.11.2010 zwei Darlehensverträge über langfristige Darlehensmittel in Höhe von 38.383.515 Euro und 1.609.565 Euro jeweils bis zum 30.09.2030, zu dem die Rückzahlung des Darlehensrestwerts erfolgt, zu einem Festzinssatz in Höhe von jeweil 5,43% p.a. (inklusive Margen und Aufschlägen) abgeschlossen. Bei einer unterstellten Kaufpreiszahlung zum 30.01.2011 nimmt die Fondsgesellschaft Fremdkapital in Höhe von 38.383.515 Euro aus dem Darlehen I und für den Fall der Zahlung der Kaufpreisobergrenze Fremdkapital in Höhe von bis zu 1.595.860 Euro aus dem Darlehen II in Anspruch. Hannover Leasing hat eine Platzierungsgarantie für das Eigenkapital in Höhe von 21 Mio. Euro abgegeben.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die nach ihren persönlichen Verhältnissen versteuert werden müssen. Der Verkaufserlös ist nach einer Mindesthaltedauer von 10 Jahren steuerfrei.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Der Bau der Hauptfeuer- und Rettungswache in Mülheim an der Ruhr wurde im September 2010 abgeschlossen. Die Immobilie wird zu einem vorläufigen Kaufpreis von 56.539.387 Euro durch die Fondsgesellschaft erworben. Dieser Kaufpreis entspricht etwa dem 14,90-fachen der vorläufigen Jahresmieteinnahmen im ersten vollen Mietjahr. Die Bruttomietfläche der Wache beträgt rund 18.945 m², das Grundstück ist insgesamt 26.258 m² groß und bietet 87 Stellplätze. Die neue Hauptfeuer- und Rettungswache der Berufsfeuerwehr sowie das Gerätehaus der Freiwilligen Feuerwehr wurden auf einem ehemaligen Bahnareal nördlich der Duisburger Straße errichtet. Aufgrund der Gebäudeanordnung entsteht ein großzügiger Innenhof, welcher ausreichend Platz für Arbeiten jeglicher Art und Übungen bietet. Bei der Anordnung der Gebäude wurde insbesondere darauf geachtet, dass die zuerst ausrückenden Einsatzkräfte und Fahrzeuge zentral untergebracht sind und die Wege somit möglichst kurz gehalten werden. Die Gebäude A bis D sind jeweils über Brücken miteinander verbunden. Die Hauptfeuerwache ist komplett notstromversorgt. Insofern ist der Betrieb auch bei einem längeren Stromausfall sichergestellt.
FONDSMANAGEMENT: Die in Pullach bei München ansässige HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG gehört zu den namhaften Initiatoren Geschlossener Fonds und ist eine der führenden Leasinggesellschaften in Deutschland. Gesellschafter sind die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale zu 79,79% sowie das Management zu 20,21%. Eine stetig wachsende Anlegerzahl spricht für das große Vertrauen, das Anleger und Vertriebspartner der Unternehmensgruppe Hannover Leasing entgegenbringen: Insgesamt haben 48.200 Anleger rund 8,3 Milliarden Euro Eigenkapital in Fonds der Unternehmensgruppe investiert. Der Anschaffungswert des verwalteten Vermögens beträgt über 15,5 Milliarden Euro.
VERMIETUNG: Die Immobilie ist zu 100% an die Stadt Mühlheim an der Ruhr vermietet. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre (zzgl. 3x5 Jahre Verlängerungsoption) bis zum 31.08.2030, Mietbeginn war der 01.09.2010. Die anfängliche Jahresmiete beträgt 3.813.844,92 Euro.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

VORTEILE

Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache, dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe steuerpflichtig sind.

Je nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.

Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig. Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.

RENDITE

Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und 20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.