AUSSCHÜTTUNG: Gemäß Prognoserechnung betragen die laufenden Auszahlungen bezogen auf die Kommanditeinlage ohne Berücksichtigung des Agios bis zum Jahr 2024 voraussichtlich 5,5% p.a., wobei die Auszahlung im Jahr 2012 zeitanteilig erfolgt. Somit werden 71,5% durch laufende Auszahlungen getätigt. Weitere 109,82% erfolgen bei prognostizierter Veräußerung im Jahr 2024. Somit erhalten Anleger Gesamtrücklüsse von 181,32%. Bei der Veräußerung wurde ein Gesamtverkaufspreis von 377,726 Mio. Euro unterstellt.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die Beteiligungsdauer ist unbegrenzt, frühestmögliches ordentliches Kündigungsdatum ist der 31.12.2027. In der Prognoserechnung wird exemplarisch eine Veräußerung zum 31.12.2024 unterstellt.
FINANZIERUNG: Das Gesamt-Investitionsvolumen auf Ebene der Fondsgesellschaft beträgtt 205,034 Mio. Euro und soll ausschließlich durch Eigenkapital erbracht werden. Auf Ebene der Objektgesellschaften ist die Aufnahme von Fremdkapital in Höhe von insgesamt 115,2 Mio. Euro geplant.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Die Fondsgesellschaft erzielt im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Darüber hinaus wird sie Zinserträge erwirtschaften, die der Abgeltungsteuer unterliegen. Aufgrund der transparenten Gesellschaftsstruktur werden diese Einkünfte den Anlegern zugerechnet. Sofern ein etwaiger Veräußerungsgewinn innerhalb von zehn Jahren nach der Beteiligung an den Objektgesellschaften realisiert wird, unterliegt dieser dem individuellen Steuersatz des Anlegers. Nach Ablauf einer zehnjährigen Haltedauer ist nach derzeitiger Rechtslage in Deutschland ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerfrei.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Bereits seit der Fertigstellung des Betriebsgebäudes (BGU) im Jahr 1992 konzentriert die Allianz hier Einheiten aus dem Münchner Stadtgebiet. Dieses multifunktional genutzte Gebäude ist für den operativen Betrieb der Allianz von zentraler Bedeutung. Das BGU beinhaltet unter anderem das Druck- und Rechenzentrum der Allianz Managed Operations & Services SE, das mit einer Fläche von ca. 13.000 m² das weltweit größte Rechenzentrum der Allianz ist. Dort werden für die deutschen und viele internationale Allianz-Gesellschaften die zentralen IT-Services erbracht. Das Druckzentrum erzeugt jedes Jahr ca. 750 Mio. Seiten und versendet 150 Mio. Briefsendungen. Ferner befinden sich im Gebäude Lager- und Technikflächen, eine Cafeteria sowie Verwaltungsflächen. Im Gebäude sind ca. 500 Mitarbeiter tätig. Die Gesamtfläche beträgt ca. 65.502 m². Es stehen 926 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung. Der Einkaufsfaktor ergibt sich zu 16,72. Die Hauptverwaltung Unterföhring (HVU) wurde im Jahr 2004 bezogen. Der Entwurf des Architekturbüros HPP Hentrich-Petschnigg & Partner, Köln, war als Gewinner aus einem Architektenwettbewerb hervorgegangen. Das Gebäude besticht durch Architektur und Funktionalität. Besonders fällt die über sechs Stockwerke reichende schräge Glasfassade ins Auge. Dahinter bildet eine über die gesamte Länge des Gebäudes durchgängige Passage das Rückgrat des Bauwerks. Über diese Passage werden zur südlichen Seite hin sieben Riegelbauten, zur nördlichen Seite hin vier Pavillons erschlossen. Neben rund 54.000 m² flexibel nutzbarer Büro- und Konferenzfläche bietet das Gebäude 926 Tiefgaragenstellplätze auf zwei Untergeschossebenen, ein von der Allianz betriebenes modernes Mitarbeiterrestaurant, eine Betriebsarztpraxis sowie diverse Schulungsräume. Die Gesamtfläche beträgt ca. 65.442 m². Es stehen 166 oberirdische Parkplätze zur Verfügung.
Der Einkaufsfaktor ergibt sich zu 18,09.
FONDSMANAGEMENT: Die IVG hat eine Vereinfachung der Unternehmensstruktur eingeleitet - verbunden mit einer deutlichen Fokussierung auf das Kerngeschäft. In diesem Rahmen agiert das Asset Management zukünftig nicht nur als Kompetenzzentrum für die Geschäftsbereiche IVG Investment und IVG Funds, sondern auch für das Segment Development. Insgesamt betreut IVG Asset Management derzeit ca. 750 Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 6,0 Mio. m² und einem Verkehrswert von ca. 16,0 Mrd. Euro. Die zentrale Serviceeinheit Asset Management ist verantwortlich für die professionelle Bewirtschaftung der Bestands- und Fondsimmobilien der IVG sowie für den An- und Verkauf von Einzelobjekten und Immobilien-Portfolios. Die An- und Verkaufstransaktionen in Deutschland werden von den Niederlassungen durchgeführt mit Unterstützung durch das zentrale IVG Asset Management in Frankfurt THE SQUAIRE. Transaktionen außerhalb Deutschlands werden in den einzelnen Ländern ebenfalls zentral durch die jeweilige Niederlassung vor Ort durchgeführt.
Damit bildet IVG Asset Management die wesentliche operative Schnittstelle zum Immobilienmarkt.
VERMIETUNG: Mieter der Fondsimmobilien ist die Allianz Deutschland AG. Laut Wirtschaftsauskunft Creditreform vom 21.09.2011 verfügt die Allianz Deutschland AG auf eine Skala von 100 (bester Wert) bis 600 (schlechtester Wert) über einen Bonitätsindex von 160, welcher "sehr gute Bonität" bedeutet. Laufzeit der Mietverträge ist jeweils 01.12.2007-31.12.2024. Es besteht ein Optionsrecht des Mieters zur Verlängerung der Grundmietzeit um 2 x 5 Jahre und anschließend 1 x 2 Jahre und 11 Monate. Die Mietverträge sind zu 100% indexiert. Die Mietanpassung erfolgt auf Basis des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte VPI (Basis 2000 = 100) um mehr als 10% gegenüber dem Stand im Monat der letzten Mietfestsetzung, so kann jede Vertragspartei verlangen, dass eine Anpassung der zuletzt geschuldeten Nettomiete in Höhe der prozentualen Veränderung des Indexes angepasst wird.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige
Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu
beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich
eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit
mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
VORTEILE
Bei
deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten
der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache,
dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe
steuerpflichtig sind.
Je
nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und
klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in
einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein
höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die
Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.
Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an
den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel
sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig.
Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die
Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren
befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr
verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die
derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und
haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds
investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in
Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien
mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand
investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten
zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und
Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.
RENDITE
Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher
als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite
als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B.
festverzinslichen Wertpapieren.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist
folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes
(IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals
aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte
Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer
Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen
je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und
20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der
Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist
somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung
letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.
