AUSSCHÜTTUNG: Anleger erhalten prognosegemäß anfänglich Auszahlungen von 6% p.a. beginnend im Jahr 2011, ansteigend auf 6,5% im Jahr 2021. Die Gesamtrückflüsse betragen 166,75%. Hierbei wurde einer Veräußerung der Immobilie zum rd. 14,9-fachen der für das Jahr 2022 prognostizierten Mieteinnahmen angesetzt. Dies führt zu einer Schlussauszahlung von 100%.
GEPLANTE LAUFZEIT: Die Beteiligungsdauer beträgt gemäß Prognoserechnung rund 10 Jahre. Ein erstmaliges Kündigungsrecht der Anleger besteht zum 31.12.2026.
FINANZIERUNG: Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 42.557.305 Euro, diese sollen durch Eigenkapital in Höhe von 22,2 Mio. Euro, dem Bewirtschaftungsüberschuss 2011/2012 von 357.305 Euro sowie Fremdkapital in Höhe von 20 Mio. Euro geleistet werden. Die Fondsgesellschaft hat bei der DG Hyp ein langfristiges Darlehen in Höhe von 20 Mio. Euro aufgenommen. Das Darlehen ist in zwei Tranchen von jeweils 10 Mio. Euro zur teilweisen Begleichung der Kaufpreisteile für die Bauabschnitte 1 + 2 bzw. 3 + 4 zur Auszahlung fällig. Die zur Kaufpreiszahlung für die Bauabschnitte 1 + 2 dienende Darlehenstranche wurde am 30.09.2011 an die Fondsgesellschaft ausgezahlt. Die Auszahlung der zweiten Darlehenstranche ist für den 30.04.2012 vorgesehen. Laufzeitende beider Tranchen ist der 31.08.2021, zu diesem Zeitpunkt beträgt die Restvaluta 18.916.632,85 Euro. Der Zinssatz p.a. (inklusive Marge) beläuft sich auf 4,23%. Das Darlehen ist bis 30.06.2016 tilgungsfrei, ab 01.07.2016 werden 1,0% p.a. zzgl. ersparter Zinsen getilgt. Die LHI Leasing GmbH hat gegenüber der Fondsgesellschaft eine Einzahlungs- und Platzierungsgarantie in Höhe des Zeichnungskapitals zum 31.12.2012 über insgesamt 21,065 Mio. Euro abgegeben.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Der Anleger erzielt aus der im Privatvermögen gehaltenen Beteiligung an der Fondsgesellschaft nach der Konzeption des Anbieters im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß §21 EStG, die mit dem persönlichen Steuersatz besteuert werden, und daneben in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß §20 EStG, die der Abgeltungsteuer unterliegen, sowie nicht steuerpflichtige Bezüge aus der Rückzahlung des Eigenkapitals der SAMERA GmbH, soweit entsprechend bescheinigt. Der Verkauf der
Fondsimmobilie oder der Anteile an der Fondsgesellschaft außerhalb der zehnjährigen Haltefrist wird steuerlich grundsätzlich nicht erfasst. Die Grundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel sind auf der Ebene des Anlegers zu beachten Die prognostizierte Auflösung der SAMERA GmbH führt beim Anleger zu überwiegend steuerfreien Bezügen. Die Vermietung der Fondsimmobilie erfolgt prognosegemäß umsatzsteuerpflichtig und berechtigt insoweit zum Vorsteuerabzug. Die Umsatzsteuerpositionen sollten daher prognosegemäß insgesamt grundsätzlich neutral sein. Die unentgeltliche Übertragung der Anteile an der Fondsgesellschaft kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslösen.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein aus vier Bauabschnitten bestehendes Fachmarktzentrum mit Gartencenter und Aufdach-Photovoltaikanlage in Erding. Die Bauabschnitte 1 und 2 wurden im August 2011 fertiggestellt. Die voraussichtliche Fertigstellung der Bauabschnitte 3 und 4 ist im 1. Quartal 2012. Die eingeschossige nicht unterkellerte Immobilie befindet sich auf einem Grundstück von 42.996 m² und bietet eine Mietfläche von 16.658 m². Es sind 523 Stellplätze geplant, davon mindestens 120 zur ausschließlichen Nutzung durch Dehner. Die Fondsgesellschaft hat die Fondsimmobilie mit Kaufvertrag vom 28.07.2011 von der Gaschler FMZ GmbH & Co. KG erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte für die Bauabschnitte 1 und 2 am 01.10.2011. Die Bauabschnitte 3 und 4 werden voraussichtlich zum 30.04.2012 übernommen. Der Kaufpreis beträgt derzeit insgesamt 36.301.930 Euro. Der Kaufpreis für die Bauabschnitte 1 und 2 abzgl. Einbehalte wurde planmäßig bereits am 30.09.2011 an den Verkäufer gezahlt. Der Kaufpreis für die Bauabschnitte 3 und 4 wird voraussichtlich mit Übergabe am 30.04.2012 fällig. Mit Kaufvertrag ebenfalls vom 28.07.2011 wurde die PV-Anlage von der SAMERA Verwaltung GmbH, an deren Stammkapital die Fondsgesellschaft zu 85% beteiligt ist, zu einem Kaufpreis von 1,79 Mio. Euro erworben.
FONDSMANAGEMENT: Seit ca. vier Jahrzehnten ist die LHI mit ihren Konzepten für Immobilieninvestments starker Partner des deutschen Einzelhandels. Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum ca. 400 Objekte im Bereich Handelsimmobilien mit einem Investitionsvolumen von 3,6 Mrd. Euro betreut. Im Zeitraum von 2006 bis 2011 erwarb die LHI Gruppe
Handelsobjekte im Gesamtwert von ca. 1,9 Mrd. Euro und verkaufte über 100 Handelsobjekte mit einem Gesamtwert
von ca. 900 Mio. Euro.
VERMIETUNG: Die Fondsimmobilie ist zu 100% vermietet. Der erste Bauabschnitt ist an die Textilhändler C&A Mode GmbH & Co. KG, Takko Holding GmbH, mister*lady GmbH und New Yorker Süd Jeans- und Sportswear GmbH & Co. KG sowie die SIEMES Schuhcenter GmbH & Co. KG, die Gries Deco Company GmbH (Depot) und die Matratzen Concord GmbH für 10 bzw. 12 Jahre vermietet. Mieter im zweiten Bauabschnitt sind die TK Maxx GmbH & Co. KG und die Dirk Rossmann GmbH für jeweils 10 Jahre. Über die Fläche im dritten Bauabschnitt wurde ein 25 Jahre laufender Mietvertrag mit der Dehner GmbH & Co. KG geschlossen. Der vierte Bauabschnitt ist für 10 Jahre an die SSG Sport GmbH (Sports Experts) vermietet. Die Mietverträge sind in unterschiedlicher Ausgestaltung nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) indexiert. Größter Einzelmieter ist die Dehner GmbH & Co. KG mit einem Anteil von rund 21% an den prognostizierten Mieteinnahmen. Die drei größten Einzelmieter Dehner GmbH & Co. KG, TK Maxx GmbH & Co. KG und SSG Sport GmbH machen einen Anteil von rund 56,5% der prognostizierten Mieteinnahmen aus. Die Gesamtmiete p.a. beträgt 2.442.793,50 Euro.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige
Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu
beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird
neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich
eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit
mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
VORTEILE
Bei
deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten
der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache,
dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe
steuerpflichtig sind.
Je
nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und
klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in
einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein
höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die
Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.
Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an
den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel
sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig.
Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die
Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren
befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr
verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die
derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und
haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds
investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in
Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien
mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand
investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten
zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und
Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.
RENDITE
Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit.
Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher
als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite
als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B.
festverzinslichen Wertpapieren.
Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist
folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes
(IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals
aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug
berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das
durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte
Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer
Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.
Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen
je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und
20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der
Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist
somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung
letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.
