DEUTSCHE IMMOBILIENFONDS

AKTUELLES ANGEBOT

INITIATOR: United Investors
ANGEBOTSNAME: United Investors - Metropolitan Estates Berlin
MINDESTBETEILIGUNG: 10.000 Euro (zzgl. 5% Agio)
AUSSCHÜTTUNG: Aneleger erhalten prognosegemäß für das Jahr 2012 Auszahlungen von 10%, für das Jahr 2013 20% und für das Jahr 2014 nach vollständiger Rückführung des Darlehens Auszahlungen von rund 107%. Der Gesamtmittelrückflüss beläuft sich somit auf 137%.
GEPLANTE LAUFZEIT: Eine Kündigung der Gesellschaft durch die Investoren ist erstmals zum 31.12.2014 möglich.
FINANZIERUNG: Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 21 Mio. Euro, diese werden ausschliesslich durch das Eigenkapital zzgl. Agio geleistet.
STEUERLICHES ERGEBNIS: Aus der Beteiligung erzielt der Investor als Gesellschafter einer vermögensverwaltend tätigen Personengesellschaft Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die erzielten Zinsen aus der Gewährung eines Darlehens werden den Investoren zugerechnet. Die Zinsen unterliegen grundsätzlich der Abgeltungssteuer in Höhe von 25% zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls der Kirchensteuer. Bis auf eine eventuelle Kirchensteuer werden die Abgeltungssteuer und der Solidaritätszuschlag bereits bei der Zahlung der Zinsen einbehalten. Sofern der persönliche Steuersatz des Investores geringer als 25% ist, würde dieser Steuersatz angewendet werden können. Bei der Fondsgesellschaft und dem Investor entstehende Werbungskosten können nicht mehr abgezogen werden.
INVESTITIONSGEGENSTAND: Das Objekt befindet sich im Ortsteil Mitte ("Oranienburger Vorstadt") des Stadtbezirks Mitte und grenzt im Westen an den Stadtbezirk Tiergarten. Öffentliche Verkehrsmittel sind Straßenbahn, Bus, U-Bahn und Hauptbahnhof mit S-Bahn. In unmittelbarer Nachbarschaft des Objektes befinden sich fünfgeschossige gründerzeitliche Wohnbebauung in offener und geschlossener Bauweise, ein Kindergarten, das Bundeswehrkrankenhaus sowie das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie mit gegenüberliegendem Invalidenpark. In direkter Nachbarschaft zu unserem Objekt wird im Jahr 2011 der Bundesnachrichtendienst (BND) sein Quartier beziehen.
FONDSMANAGEMENT: Die Sanus Beteiligungs AG wurde 1996 gegründet und ist seitdem in Berlin tätig. Die geschäftsführenden Gesellschafter und Mitarbeiter der Sanus Unternehmensgruppe haben eine über 20-jährige Erfahrung in der Modernisierung und Sanierung von Altbauten in Berlin und den neuen Bundesländern.
VERMIETUNG: Der Investitionsfokus liegt dabei auf sorgfältig ausgewählten Objekten in attraktiven Lagen mit einer soliden Mieterstruktur.
IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

VORTEILE

Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. Steuerlich interessant ist die Tatsache, dass die Ausschüttungen in der Regel nicht in voller Höhe steuerpflichtig sind.

Je nach Risikoneigung und Anlagehorizont stehen Developmentfonds und klassische Immobilienfonds zur Auswahl. Developmentfonds investieren in einer früheren Phase, haben eine kürzere Laufzeit, aber auch ein höheres Risiko im Vergleich zu klassischen Fonds, die dann in die Objekte einsteigen, wenn Developmentfonds bereits den Ausstieg suchen.

Bei deutschen Immobilienfonds ist der Anleger an den Gewinnen und Verlusten der Gesellschaft beteiligt. In der Regel sind die Erträge allerdings nicht in voller Höhe steuerpflichtig. Deutschland erscheint als Investmentland derzeit attraktiv, da sich die Immobilien in vielen Bereichen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren befinden. Auch im Segment der deutschen Immobilienfonds werden sehr verschiedene Konzepte angeboten. Immobilien-Handelsfonds nutzen die derzeit preiswerten Einkaufsmöglichkeiten und die niedrigen Zinsen und haben einen Anlagehorizont von 8-10 Jahren. Klassische Immobilienfonds investieren in Einzelhandels- oder Logistikzentren bzw. in Büroimmobilien. Weiterhin werden Altersvorsorgefonds, die in Immobilien mit langfristigen Mietverträgen oft mit Trägern der öffentlichen Hand investiert sind und bei denen anfangs auf Ausschüttungen zugunsten zügiger Tilgung verzichtet wird. Gemischte Immobilienfonds und Zweitmarktfonds runden das Angebot ab.

RENDITE

Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und 20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung letzlich von recht unterschiedlicher Höhe.