Hannover Leasing - HL 210 Wachstumswerte Europa 8 - Danone Utrecht

Das vorliegende Angebot ermöglicht Anlegern die Beteiligung an der HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa VIII GmbH & Co. KG. Der Beitritt erfolgt über die HANNOVER LEASING Treuhand-Vermögensverwaltung GmbH, die Umwandlung in eine direkte Beteiligung mit Handelsregistereintragung des Anlegers ist möglich.

Investitionsobjekt der Fondsgesellschaft ist die Immobilie Danone Nutricia Research in Utrecht, Niederlande. Es handelt sich dabei um eine Büroimmobilie mit Labor-, Forschungs-, Technik- und Lagerflächen sowie einer Tiefgarage die zu 100% vermietet ist. Hauptmieter ist Danone Research B.V., der Mietvertrag besitzt eine Laufzeit von 20 Jahren.

Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft läuft mindestens bis zum 31.12.2026, wobei Verlängerungen um bis zu insgesamt weitere sechs Jahre erfolgen können. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit der Fondsgesellschaft (einschließlich etwaiger Verlängerungen) ist ausgeschlossen.

Ergebnisprognose und Veräußerung (Soll-Werte)

Marktsituation

Der Gesamtbestand an Büroflächen in den Niederlanden belief sich im ersten Quartal 2013 auf rund 49 Millionen m², wovon rund 63% auf den Ballungsraum Randstad mit den vier größten Städte Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht und deren angrenzende Gemeinden entfallen. Die Leerstandsrate im niederländischen Büromarkt betrug im ersten Quartal 2013 durchschnittlich rund 14,8% bzw. rund 7,25 Millionen m², wobei der Leerstand weitgehend auf ältere Gebäude und auf Bürogebäude in monostrukturierten Stadtrandlagen entfällt.
Der Spitzenmieten in den vier niederländischen Großstädten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht blieben in den vergangenen fünf Jahren weitgehend stabil. Im ersten Quartal 2013 wurden mit EUR 335 pro m² und Jahr die höchsten Büromieten in Bestlagen von Amsterdam gezahlt, gefolgt von Utrecht (EUR 215), Den Haag (EUR 205) und Rotterdam (EUR 205).
Die deutsche Ratingagentur Feri bewertet Utrecht in einem Immobilienmarkt-Rating für das erste Quartal 2012 in Bezug auf die Faktoren Wirtschaftskraft, Bruttowertschöpfung, Beschäftigungs- und Kaufkraftentwicklung mit der Note A (erfolgreiches Wirtschaftswachstum) und im Hinblick auf die Bevölkerungsentwicklung sogar mit der Note AA (sehr erfolgreiche Bevölkerungsentwicklung). Das Rating zu Nachfrage, Angebot und Mietpreisentwicklung für Büroimmobilien in Utrecht erhält von Feri ebenfalls die Note A. In der Gesamtbewertung erhält Utrecht von Feri in Bezug auf das Investitionspotenzial und das Investitionsrisiko im Bereich Büroimmobilien die Note A (Hohes Potenzial / Geringes Investitionsrisiko).

Investitionsvorhaben

Immobilien:
Das Anlageobjekt Danone Nutricia Research wurde in dem östlich von Utrecht gelegenen Teilmarkt Utrecht Science Park, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Universität von Utrecht, gebaut. Das ca. 6.170m² große Grundstück der Fondsimmobilie liegt an der Uppsalalaan im nördlichen Teil des Utrecht Science Park, in unmittelbarer Nachbarschaft zu der Universitäts- und Kinderklinik von Utrecht. Der nahegelegene Autobahnanschluss A 28 / A 27 ist über die Uppsalalaan und den Universitätsweg nach ca. 500m zu erreichen. Die vermietbare Fläche des Anlageobjekts beträgt rund 17.962m² und teilt sich auf das Erdgeschoss und vier Obergeschosse auf. Im Untergeschoss sind 176 Pkw-Stellplätze, von denen zwei behindertengerecht sind, sowie Räumlichkeiten für die Sprinkler- und die Notstromanlage und Fahrradstellplätze vorhanden.

Bei dem Grundstück handelt es sich um ein Erbbaugrundstück der Universität Utrecht mit einer Fläche von ca. 6.170m², eingetragen im Grundbuch von Utrecht, Sektion N, Nr. 1222. Die unwiderrufliche Baugenehmigung für das Anlageobjekt Danone Nutricia Research wurde am 26. Mai 2011 erteilt. Für die Büroflächen des Anlageobjekts wurde eine Green Building-Zertifizierung nach BREEAM-NL mit der Auszeichnung Excellent erteilt. In einem Gutachten vom Juni 2011 wird ein Verkehrswert für die Fondsimmobilie zum 30. April 2011 in Höhe von EUR 59,5 Mio. (vor Abzug von Maklerprovisionen und Notargebühren) festgestellt. Der Kaufpreis der Fondsimmobilie in Höhe von EUR 59.500.452 (inkl. Makler- und Notargebühren) wird damit als marktgerecht bestätigt.

Vermietung:
Der Mieter Danone Research B.V. hat das Anlageobjekt Danone Nutricia Research gemäß Mietvertrag vom 8. Oktober 2010 vollständig angemietet. Die Danone Research B.V. ist über verschiedene Zwischengesellschaften eine 100-%ige Tochtergesellschaft der Danone Baby and Medical Nutrition B.V. Diese wiederum ist eine 100-%ige mittelbare Tochtergesellschaft der Danone S.A.Die Bonitätsbewertung bezieht sich auf den Mietgaranten Danone Baby and Medical Nutrition B.V., da es sich bei dem Mieter Danone Research B.V. um eine Zwischengesellschaft zur Anmietung des Anlageobjekts handelt. Die französische Muttergesellschaft Danone S.A. haftet über eine so genannte 403 declaration gesamtschuldnerisch für alle Verpflichtungen des Mietgaranten. Der Mietgarant Danone Baby and Medical Nutrition B.V. verfügt über eine gute Bonität, die von der Ratingagentur Dun & Bradstreet (D&B) am 11. April 2013 mit 5 AA2 eingestuft wurde.

Das Ausfallrisiko wird auf einer Skala von 1 bis 4 gemessen, wobei 2 ein geringes Ausfallrisiko darstellt. Von D&B wird dem Mietgaranten mit der Note 2 am 30. August 2012 damit ein geringes Ausfallrisiko bescheinigt.

Der Mietvertrag wurde am 8. Oktober 2010 für einen festen Zeitraum von 20 Jahren abgeschlossen, beginnend am 3. Mai 2013 bis zum 2. Mai 2033, ohne vertragliche, vorzeitige ordentliche Kündigungsmöglichkeit. Die vertraglich vereinbarte anfängliche Jahresnettomiete beträgt auf Basis des Preisniveaus vom 1. Januar 2010 insgesamt EUR 3.475.618. Ab dem 3. Mai 2013 beträgt die Jahresnettomiete EUR 3.593.000 zzgl. niederländischer Umsatzsteuer. Der Mietvertrag sieht jährliche Mietanpassungen vor. Diese erfolgen zu 100% auf Basis des niederländischen Verbraucherpreisindex (CPI) für alle Haushalte (Basis 2006 = 100), erstmalig zum 3. Mai 2014. Die Miete wird ausschließlich nach oben angepasst, das heißt bei einem Rückgang des Verbraucherpreisindex bleibt das Mietniveau unverändert. Die Übergabe des Anlageobjekts an den Mieter hat am 3. Mai 2013 stattgefunden.

Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf:
Einzahlung
Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000 zzgl. 5% Agio, höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.

Ausschüttung
Die Prognose unterstellt laufende Auszahlungen in Höhe von 5,25% p.a. Diese sollen zweimal jährlich, jeweils im Januar und Juli, vorgenommen werden. Die erste Ausschüttung soll im Juli 2014 (zeitanteilig für das Geschäftsjahr 2013) erfolgen.

Veräußerung
Die Prognose unterstellt die Veräußerung der Fondsimmobilie im Jahr 2023 mit einem Rückfluss in Höhe von 107,24%. Der erwartete Gesamtmittelrückfluss für Anleger, die 2013 beigetreten sind, beträgt in diesem Szenario rund 161,93% bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio vor niederländischer Steuer.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption:
Der Anleger erzielt im Rahmen der Beteiligung an der Fondsgesellschaft konzeptionsgemäß in den Niederlanden zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus der Vermietung der Fondsimmobilie sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen aus der Anlage der Liquiditätsreserve, wenn er als natürliche Person ausschließlich in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Privatvermögen hält. Sofern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den Niederlanden gemäß der dortigen „Box 3 Besteuerung“ besteuert werden, erfolgt keine separate Versteuerung der Veräußerungsgewinne. Die Besteuerung gemäß „Box 3“ erfolgt auf Basis einer fiktive Rendite. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in Deutschland unter bestimmten Umständen steuerbefreit und unterliegen nicht dem Progressionsvorbehalt. Lediglich im Jahr des Beitritts des Anlegers könnten diese Einkünfte in Deutschland der Besteuerung mit dem individuellen Steuersatz des Anlegers unterliegen.

Finanzierung:
Das geplante Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 65,815 Mio. Es setzt sich aus EUR 32,205 Mio. Eigenkapital (zzgl. EUR 1,61 Mio Agio) sowie EUR 32 Mio. Fremdkapital zusammen. Die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG hat eine Platzierungsgarantie für das gesamte Emissionskapital abgegeben.

Sonstige Fakten

Bemerkung zur Ergebnisprognose:
Die Ausschüttung für 2013 erfolgt zeitanteilig.

Bemerkung zur Ergebnisprognose

Mit * markierte Einzahlungen sind fällig nach Annahme.
Unterstrichene Werte stellen IST-Angaben dar.
Bei schräg gedruckten Angaben handelt es sich um SOLL-Werte.
Die Ausschüttung für 2013 erfolgt zeitanteilig.

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