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Aktuelle News

07.01.2015
 
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JAMESTOWN 29 - Auf Jamestown ist Verlass!

  Mit dem Fonds JAMESTOWN 29 bietet JAMESTOWN deutschen Privatanlegern wieder eine Investition in vermietete Immobilien in den USA an.

Die Beteiligung an JAMESTOWN 29 dient der internationalen Währungsstreuung. Dabei kommt dem US-Dollar als Weltleitwährung und den USA als größter Volkswirtschaft eine besondere Bedeutung zu. Denn die USA verfügen neben politischer und rechtlicher Stabilität auch über den bedeutendsten Immobilienmarkt der Welt.

  • JAMESTOWN 29 wird bis Ende 2015 mehrere vermietete Einzelhandels- und Büroobjekte in den wichtigsten Metropolen der USA und bedeutenden Großräumen der US-Küstenstaaten erwerben, professionell bewirtschaften und nach einer Laufzeit von 7 bis 12 Jahren wieder verkaufen
  • Die Erzielung von Mieteinkünften aus fertiggestellten Immobilien steht im Fokus; zur Erweiterung von Fondsobjekten durch Projektentwicklungen können insgesamt bis zu 10% der Vermögenswerte des Fonds investiert werden
  • Geplant ist eine Ausschüttung vor Steuern für die Anleger von mindestens 4,5% p.a. bezogen auf das investierte Eigenkapital ab 2016




Jamestown - Jamestown 29


Icon Dextro Group Risikoklasse Icon Dextro Group Ratingklasse Jamestown-Jamestown29-Cover

Kurzbeschreibung

Im Rahmen der Platzierung des US-Immobilienfonds JAMESTOWN 29 L.P. & Co. geschlossene Investment KG wird Kapitalanlegern eine Beteiligung angeboten. Anleger können sich mittelbar durch Abschluss eines Treuhandvertrags als Treugeber über die Treuhandkommanditistin JAMESTOWN Treuhand GmbH beteiligen.

Der Fonds soll nach dem Grundsatz der Risikomischung gemäß § 262 KAGB vermietete Immobilien ankaufen, verwalten sowie hiernach verkaufen. Im Rahmen seiner Anlagestrategie beabsichtigt JAMESTOWN 29 insbesondere qualitativ hochwertige, vermietete Einzelhandels-, Büro- und Mietwohnobjekte in den wichtigsten Metropolen der USA und bedeutenden Großräumen der US-Küstenstaaten zu erwerben, professionell zu bewirtschaften und wieder zu verkaufen. Der Fonds wird grundsätzlich über Beteiligungsgesellschaften, d.h. mittelbar über Objektgesellschaften, ggf. über weitere Zwischengesellschaften, in Immobilien investieren. Diese Beteiligungsgesellschaften, in der Regel Limited Partnerships (US-amerikanische Personengesellschaften), sind Eigentümer der jeweiligen Immobilien. Die Immobilieninvestitionen des Fonds stehen zum Zeitpunkt der Auflegung dieses Fonds noch nicht fest (Blind-Pool).

Es ist beabsichtigt den Fonds in einem Zeitraum von sieben bis zwölf Jahren wieder durch Verkauf der Immobilien aufzulösen. Tatsächlich kann sich ein kürzerer oder längerer Zeitraum ergeben. Die Gesellschaft endet jedoch spätestens am 31.12.2034.

Ergebnisprognose und Veräußerung (Soll-Werte)

Marktsituation

Als größte Volkswirtschaft verfügen die USA über den bedeutendsten Immobilienmarkt der Welt. Neben politischer und rechtlicher Stabilität zeichnet sich der Wirtschaftsraum durch eine ausgesprochen eigentümerfreundliche Gesetzgebung aus. Immobilien in den USA konkurrieren im heimischen Kapitalmarkt mit Anleihen und Aktienanlagen. Der Immobilienmarkt in den USA ist transparent und hochprofessionell.


Im Gegensatz zu den meisten westlichen Ländern verfügen die USA über ein starkes Bevölkerungswachstum. So soll laut Census Bureau die US-amerikanische Bevölkerung bis Ende 2050 um rund 80 Mio. Menschen auf rund 400 Mio. wachsen. Bevölkerungswachstum bedeutet steigende Immobiliennachfrage. Daher sind die Aussichten für den US-Immobilienmarkt langfristig positiv.

Investitionsvorhaben

Herausragende Merkmale:
- Kompetenz und langjährige Erfahrung der JAMESTOWN-Unternehmensgruppe in den USA
- Investitionsobjekte stehen zum Zeitpunkt der Fondsauflegung noch nicht fest (Blindpool-Fonds)
- Risikostreuung durch mehrere Investitionsobjekte an verschiedenen Standorten vorgesehen
- 4,5% p.a. Ausschüttung (vor Steuern) aus Vermietung ab 2016 beabsichtigt
- 110% Eigenkapitalrückfluss (vor Steuern) aus Verkauf nach sieben bis zwölf Jahren angestrebt
- Anleger versteuern die Erträge in den USA, hierbei gelten Freibeträge und die US-Steuersätze

Immobilien:
Regional wird JAMESTOWN 29 zu mindestens 50% in bedeutenden Großräumen der US-Küstenstaaten und wichtigen Metropolen („Metropolitan Areas“) mit mehr als einer Million Einwohner (z.B. Boston, New York, Washington, D.C., Miami, San Francisco, Los Angeles oder vergleichbare Städte) investieren. Die JAMESTOWN-Gruppe erwartet an ausgewählten innerstädtischen Standorten solcher Städte, dass die Vermietungsquoten hoch bleiben und Mietpreise langfristig weiter ansteigen. Der Fonds wird zu mindestens zwei Dritteln in Einzelhandels- und Büroobjekte bzw. Objekte mit gemischter Einzelhandels- und Büronutzung investieren, schließt jedoch andere Nutzungsarten wie beispielsweise Mietwohnobjekte nicht aus. Die von den jeweiligen Beteiligungsgesellschaften erworbenen Immobilien werden eine vermietbare Fläche von mindestens 1.000 qm aufweisen. 


Der Fonds wird Mieteinkünfte aus fertiggestellten Immobilien erzielen. Zur Erweiterung von JAMESTOWN 29 Investitionsobjekten durch Projektentwicklungen können insgesamt bis zu 10% der Vermögenswerte des Fonds investiert werden. Generell bevorzugt JAMESTOWN den Erwerb eines Investitionsobjekts zu 100%. Der Erwerb von Investitionsobjekten erfolgt grundsätzlich über Beteiligungsgesellschaften, die ihren Sitz in USA haben. Wie bei einigen Vorgängerfonds kann auch JAMESTOWN 29 interessante Investitionsmöglichkeiten in Joint Ventures realisieren, d.h. in Partnerschaft mit Dritten wie beispielsweise dem bisherigen Alleineigentümer oder mit anderen JAMESTOWN-Fonds. Solche Joint Ventures auf Objektebene sind bei großvolumigen Immobilieninvestitionen geeignet, gegenüber dem Alleinerwerb einen höheren Diversifizierungsgrad für JAMESTOWN 29 zu erreichen.


Vor dem Ankauf von Immobilien wird die KVG ein Schätzgutachten eines unabhängigen Sachverständigen einholen, ab einem Verkehrswert von EUR 50 Mio. bzw. dem jeweils aktuellen Dollar-Äquivalent zwei Schätzgutachten von zwei voneinander unabhängigen Sachverständigen. Der Kaufpreis jedes JAMESTOWN 29-Investitionsobjekts darf maximal 3% über dem gutachterlichen Wert bzw. über dem Mittelwert der beiden gutachterlichen Werte liegen.

Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf:
Einzahlung
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt USD 30.000 zzgl. 5% Agio. Für Anleger, die aufgrund weiterer US-Beteiligungen schon über eine US-Steuernummer verfügen beträgt die Mindestbeteiligungssumme USD 20.000 zzgl. 5% Agio. Höhere Eigenkapitaleinlagen müssen durch 1.000 teilbar sein. Die Einzahlung kann nach Wahl des Anlegers nach Beitrittsannahme entweder in voller Höhe erfolgen oder zu 30% plus der gesamte Ausgabeaufschlag nach Beitrittsannahme und die restlichen 70%, jederzeit auch in Teilbeträgen, jedoch spätestens bis zum 31.12.2015.

Ausschüttung
Für den Anfangszeitraum, in dem die Anleger dem Fonds zu unterschiedlichen Zeitpunkten beitreten, ist eine Anfängliche Ausschüttung vorgesehen. Diese beträgt für jeden Anleger jeweils ab Eingang der jeweiligen Teilzahlungen der Eigenkapitaleinlage bei der Gesellschaft bis zum 30.06.2015 1,0% p.a. sowie 3,0% p.a.für den Zeitraum vom 01.07.2015 bis 31.12.2015.
Das Ziel für 2016 und die Folgejahre besteht darin, aus den Barüberschüssen der Fondsgesellschaft Ausschüttungen von 4,5% p.a. an die Anleger zu leisten. Die tatsächlichen Ausschüttungen können niedriger oder höher ausfallen. Sämtliche Ausschüttungen werden jeweils am 31.05. des Folgejahres ausgezahlt, beginnend am 31.05.2015.

Veräußerung
Der Fonds strebt für die Anleger aus Nettoerlösen aus Verkauf und Refinanzierung einen Eigenkapitalrückfluss in Höhe von 110% an, jeweils vor Steuern und bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Ausgabeaufschlag. Die Höhe der Ausschüttungen und Gesamtrückflüsse kann variieren.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption:
Die Besteuerung der Einkünfte beruht auf dem zwischen den USA und Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen. Der Fonds (und somit jeder Anleger) erzielt in den USA steuerliche Einkünfte aus der Vermietung der Immobilien und deren Verkauf. Der Anleger profitiert mit der Abgabe der persönlichen US-Einkommensteuererklärung von den US-Steuersätzen sowie hinsichtlich der Mieteinkünfte auf Bundesebene von dem dort geltenden Freibetrag von USD 3.950 pro Jahr (2014, ansteigend mit der Inflationsrate). Ungeachtet des Freibetrags hat der Fonds für Anleger Steuervorauszahlungen zu leisten, die bei der Berechnung der US-Einkommensteuer berücksichtigt werden. Steuervorauszahlungen werden von den Ausschüttungen abgezogen, Erstattungen erfolgen durch das US-Finanzamt. Bei Verkauf fällt in den USA in der Regel eine Verkaufsgewinnsteuer an.


Zusätzlich können die Bundesstaaten in den USA für die in Ihren Bundesstaaten erzielten Einkommen ebenfalls Einkommensteuern erheben. Die vorgenannten Einkünfte sind in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, es gilt jedoch der sogenannte Progressionsvorbehalt. Für den Anleger entstehen Kosten durch die obligatorische Erstellung der jährlichen persönlichen US-Einkommensteuererklärung, bei Beauftragung der JT Tax Services L.P. in der Regel derzeit EUR 150 p.a.

Finanzierung:
Das beispielhaft geplante Gesamtinvestitionsvolumen auf Ebene der Fonds- und Objektgesellschaften beträgt USD 555,556 Mio. und setzt sich prognosegemäß aus USD 250 Mio. Eigenkapital (zzgl. Agio) sowie USD 305,556 Mio. Fremdkapital zusammen.

 

Leistungsbilanz bei Vermietungsfonds

 

Die Qualität eines Initiators zeigt sich in den Ergebnissen bisher aufgelegter Fonds. Dabei steigt die Aussagekraft der Resultate mit der Länge des Betrachtungszeitraums und der Anzahl abgeschlossener Investitionen. Natürlich sind jährliche Vermietungsergebnisse und Ausschüttungen wichtig. Ob ein Investment jedoch insgesamt erfolgreich ist, zeigt sich erst nach der Fondsauflösung, also nach dem Verkauf der Immobilien.

In 2011 wurden nach dem Verkauf der dort verbliebenen Fondsimmobilien die Fonds JAMESTOWN 18, 24 und 25 aufgelöst. Aus den Verkaufserlösen und den jährlichen Ausschüttungen erzielten die Anleger bei JAMESTOWN 18 über die mittlere Haltedauer ein durchschnittliches Gesamtergebnis von jährlich 21,7% vor Steuern bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio. Bei JAMESTOWN 24 realisierten die Anleger jährlich 28,5% und bei JAMESTOWN 25 jährlich 18,1% jeweils vor Steuern und bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio.

Mit den per Ende 2011 somit aufgelösten 26 JAMESTOWN US-Vermietungsfonds verdienten die Anleger durch Ausschüttungen und Verkaufsgewinne durchschnittlich über 19% jährlich bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio vor Steuern.

Das niedrigste Gesamtergebnis eines Fonds liegt bei 8,5% p.a. und das beste bei 34,5% p.a. jeweils vor Steuern und bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio.

Von den fünf aufgelegten JAMESTOWN US-Immobilien Private Equity Fonds wurden bislang drei Fonds mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 29 Millionen US-Dollar wieder aufgelöst. Bei einer durchschnittlichen Kapitalbindungsdauer zwischen 1,4 Jahren und 4,1 Jahren erhielten die Anleger Gesamtrückflüsse vor Steuern zwischen 115% und 201% jeweils bezogen auf das in den drei Fonds investierte Eigenkapital ohne Agio. Hieraus resultieren Ergebnisse vor Steuern zwischen 10,6% und 46,6% jährlich, gemäß IRR-Methode. Diese Gesamtergebnisse sind nach unserer Kenntnis einzigartig für einen Initiator geschlossener Immobilienfonds in Deutschland.

Fonds im Bestand

 

Zum Redaktionsschluss waren sechs US-Immobilienfonds für Privatkunden in der Bewirtschaftung, die als Blind-Pool-Fonds aufgelegt wurden. Für diese gibt es konzeptionsgemäß zum Zeitpunkt der ursprünglichen Prospektaufstellung keine Einnahmen- und Ausgabenprognose für die Fondsebene. Höhe und Zeitpunkte der Gesamtrückflüsse an die Anleger sind daher nicht bestimmbar. Für die US-Vermietungsfonds werden gemäß Verkaufsprospekt für die Anleger jährliche Ausschüttungen (bei JAMESTOWN 27: 6,0%; bei JAMESTOWN 28: 5,25%) und Rückflüsse aus dem Verkauf der Immobilien von 110% jeweils vor Steuern und bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio angestrebt. Bei JAMESTOWN Co-Invest 4 und JAMESTOWN Co-Invest 5 ist das Ziel gemäß Verkaufsprospekt, für die Anleger ein Ergebnis vor Steuern von 8% bis 12% p.a. ab 01.01.2008 (Co-Invest 4) bzw. ab 01.01.2010 (Co-Invest 5) zu erreichen, ermittelt auf der Basis der IRR-Methode*. Bei den beiden US-Forstfonds JAMESTOWN Timber 1 und JAMESTOWN Timber 2 ist das Ziel gemäß Verkaufsprospekt, an die Anleger für Timber 1 zwischen 200% und 300% bzw. für Timber 2 zwischen 180% und 230% jeweils vor Steuern und bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio zurückzuzahlen.Der US-Vermietungsfonds JAMESTOWN 27 ist in fünf Fondsimmobilien in San Francisco, Boston und New York vollständig investiert. Für 2013 wird eine prospektgemäße Ausschüttung vor Steuern von 6,0% bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio für den Fonds erwartet.Der im Februar 2013 neu aufgelegte US-Vermietungsfonds JAMESTOWN 28 mit einem Eigenkapital von rund 384 Millionen US-Dollar ist in zwei Fondsimmobilien in New York und Santa Monica sowie dem Immobilienportfolio Millennium mit Objekten in New York, Boston, Washington, D.C., San Francisco und Miami bereits vollständig investiert. Für 2013 wird eine prospektgemäße Ausschüttung von 1,5 % p.a. erwartet.Deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen entwickelt sich der opportunistisch ausgerichtete US Immobilien Private Equity Fonds JAMESTOWN Co-Invest 4. Dieser Fonds hat in den Jahren 2006 und 2007 insbesondere in Projekt- und Bestandsentwicklungen sowie in Grundstücke investiert und ist daher stark von der kurz hiernach einsetzenden Finanz- und Wirtschaftskrise getroffen worden. Für diesen Fonds sind mittelfristig niedrigere Marktmieten, geringere Verkaufspreise und ein längerer Zeithorizont für Fertigstellung, Vermietung und Verkauf der Immobilien zu erwarten, als dies zum Zeitpunkt der Prospektierung dieses Fonds absehbar war. Um die tatsächlichen Wertpotenziale insbesondere bei Grundstücks- und Projektentwicklungen besser realisieren zu können, haben die Gesellschafter Anfang 2012 mit großer Mehrheit der Laufzeitverlängerung des Fonds bis Ende 2018 zugestimmt. Bei JAMESTOWN Co-Invest 4 werden Gesamtrückflüsse vor Steuern an die Anleger in einer Bandbreite von 80% - 100% bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio erwartet.

Erheblich besser entwickelt sich der ebenfalls opportunistisch agierende Fonds JAMESTOWN Co-Invest 5. Dieser Fonds konnte von einem günstigeren Investitionsumfeld ab Ende 2009 profitieren. Anfang 2012 wurde mit dem Erwerb eines Geschäftshauses auf der Fifth Avenue in New York das siebte Fondsobjekt für JAMESTOWN Co-Invest 5 erworben. Der Fonds ist damit – wenngleich später als ursprünglich geplant – voll investiert. Anfang 2013 konnte eine Immobilie erfolgreich veräußert und rund 15% Ausschüttung vor Steuern bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio an die Anleger ausgezahlt werden. Alle Objekte entwickeln sich plangemäß bzw. leicht besser. Für JAMESTOWN Co-Invest 5 werden Gesamtrückflüsse vor Steuern an die Anleger in einer Bandbreite von 150% bis 175% bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio bis zum Ende der Fondslaufzeit in 2016 erwartet.

Der US-Forstfonds JAMESTOWN Timber 1 ist mit einem Eigenkapitalvolumen von knapp 53 Millionen US-Dollar vollständig investiert. Für JAMESTOWN Timber 1 werdenGesamtrückflüsse vor Steuern an die Anleger von 200% - 230% bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio bis zum Ende der Fondslaufzeit 2024 erwartet. Die Platzierung des Nachfolgefonds JAMESTOWN Timber 2 wurde im Mai 2012 mit einem Eigenkapitalvolumen von 26,5 Millionen US-Dollar abgeschlossen. Der Fonds ist zwischenzeitlich vollständig investiert. Für JAMESTOWN Timber 2 werden Gesamtrückflüsse vor Steuern an die Anleger von 180%-230% bezogen auf das investierte Eigenkapital ohne Agio bis zum Ende der Fondslaufzeit 2024 erwartet.

*Definition der IRR-Methode siehe auch Leistungsbilanz Jamestown Seite 16 (Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals während der Laufzeit aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher auch keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.)



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