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Aktuelle News

01.11.2017
 
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Primus Valor Immobilienfonds ICD 8 nutzt aktuelles Marktumfeld konsequent aus

 
  • Hohe Nachfrage und geringer Neubau von Immobilien lässt auch für die Zukunft stabile Preisentwicklung in Deutschland erwarten
  • Einstandspreise an B- und C-Standorten günstiger als in Metropolregionen/dadurch höhere Renditeerwartung
  • Primus Valor generiert zusätzliches Renditepotential durch Kauf von bestehenden Wohneinheiten mit Renovierungs- und Sanierungsstau sowie Erweiterungspotential



Sparer in Deutschland verlieren jeden Tag Geld, wenn sie ihr Vermögen auf dem Konto parken. Denn die Zinsen liegen seit dem Jahr 2010 fast permanent unterhalb der Inflationsrate. Genau dieses Verhältnis spiegelt sich im aktuell negativen Realzins wider.

http://www.zeit.de/2017/14/inflation-vermoegen-zinsen-anlage-sparer/seite-2


Langzeituntersuchung belegt: Immobilien historisch betrachtet so renditestark wie Aktien, aber sicherer

Eine verhältnismäßig sichere Lösung auf der Suche nach langfristig stabilen Renditen waren schon immer Immobilien. Wie rentabel sie auf lange Sicht wirklich sind, das thematisiert die Süddeutsche Zeitung in ihrem Artikel vom 23. November 2016: Wissenschaftler haben  für 16 Industrieländer die Anlageklassen Aktien, Anleihen, Bankeinlagen und Wohnimmobilien auf ihre Renditeentwicklung von 1870 bis 2015 untersucht. Im Ranking der Anlageklassen schneiden über den gesamten Zeitraum hinweg Immobilien mit durchschnittlich 8,7 Prozent Jahresrendite besser ab als Aktien (7,8 Prozent), Anleihen (1,46 Prozent) und Bankeinlagen (0,3 Prozent). Auch im Zeitraum von 1950 bis 2015 brachten Aktien mit 9,59 Prozent durchschnittlicher Jahresrendite kaum mehr als Immobilien mit 8,3 Prozent ein. Was die Ökonomen dabei aber besonders überrascht hatte: Die Renditen von Immobilien weisen im Vergleich zu Aktien deutlich weniger Schwankungen auf. Das Fazit von Moritz Schularick, Ökonomieprofessor an der Universität Bonn, dem Leiter der Studie lautet daher: "Die beste Investition, die man in den vergangenen 140 Jahren unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten machen konnte, waren Wohnimmobilien".

( http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilien-so-rentabel-wie-aktien-aber-sicherer-1.3261869 )


Auch weiterhin stabile Immobilienpreise in Deutschland zu erwarten

Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob eine Investition in Immobilien am Standort Deutschland auch für die Zukunft eine lohnenswerte Option für Anleger darstellt? Dass die Preise seit Jahren nur einen Weg - den Weg nach oben - kennen, das dürfte den meisten Investoren bekannt sein. Dabei ist der Preisanstieg in den Metropolen deutlich stärker als in den B-, C- und D-Lagen der Republik. Den Grund für diese Entwicklung liefert das Handelsblatt in einem Artikel vom 26. August 2017. So heißt es, dass Deutschland vom tatsächlichen Neubaubedarf von etwa 350.000 Wohnungen jährlich noch weit entfernt sei. 2016 wurden nur 278.000 Wohnungen errichtet. Für 2018 werde ein ähnlicher Wert prognostiziert. ( http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/wohnungen-hier-baut-europa/20234094.html )

Die Deutsche Bank führt in ihrem „Deutschland-Monitor“ zur Bundestagswahl 2017 dazu weiter aus: "In den letzten Jahren wuchs die Zahl der Einwohner um rund 1,5 Mio., wodurch sich die Knappheit am Wohnungsmarkt verschärfte. So dürfte heute das Wohnungsdefizit bundesweit bei mehr als 1 Mio. Wohnungen liegen (…). Die Bundesregierung geht von einem Bedarf von mindestens 350.000 neuen Wohnungen pro Jahr aus, wobei dies eher den unteren Rand der Einschätzung darstellt. Viele strukturelle Faktoren wie knappes Bauland, verschärfte regulatorische Vorgaben, steigende Baukosten, Bürokratie und Fachkräftemangel erklären die geringe Angebotselastizität.“ Entscheidend ist in diesem Zusammenhang das Fazit dieses Abschnitts der Deutschen Bank: "Das geringe Angebot dürfte den Wohnungsmarkt daher auch in den nächsten Jahren prägen."

https://www.deutsche-bank.de/pfb/data/docs/Deutsche_Wohnungspolitik_-_Falsche_Weichenstellung_korrigieren.pdf

Dass auch in Zukunft die Nachfrage – und damit die Preise – nach Immobilien in Deutschland stabil bleiben sollten, liegt unter anderem an drei Faktoren:

  • Es wird erwartet, dass die die Bevölkerungszahl durch die Zuwanderung weitestgehend stabil bleibt. Die Welt schreibt dazu: „Das Statistische Bundesamt wird am Dienstag neue Zahlen zur demographischen Entwicklung vorlegen. Die Wiesbadener Behörde geht dabei nach Informationen der „Welt am Sonntag“ von einer dauerhaft erhöhten Zuwanderung aus. Netto, also nach Abzug der Abwanderungen, würden demnach auf lange Sicht jedes Jahr 200.000 Menschen nach Deutschland kommen.“  https://www.welt.de/wirtschaft/article162373029/Statistiker-rechnen-mit-dauerhaft-hoher-Zuwanderung.html
  • Weiter ist davon auszugehen, dass die Anzahl der Haushalte weiter zunehmen wird. Die FAZ führt aus: "Mehr Einwohner, kleinere Familien und viele Alte lassen die Zahl der Privathaushalte in Deutschland steigen. Eine neue Vorausberechnung des Statistischen Bundesamtes, die am Dienstag in Wiesbaden veröffentlicht wurde, kommt zu dem Ergebnis, dass es in 20 Jahren 43,2 Millionen Privathaushalte in Deutschland geben werde. 2015 hatten die Statistiker nur 40,8 Millionen.“  http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/prognose-mehr-haushalte-bis-2035-aber-kleinere-wohnen-zukunft-14902015.html
  • Schließlich schreibt Die Welt in ihrem Artikel mit der Überschrift: „Deutschland ist immun gegen eine Immobilienblase“: "Banken und Sparkassen (sind) bei der Kreditvergabe so streng wie immer – wegen neuer Richtlinien teilweise sogar noch strenger als früher.“ Die Zeitung bezieht sich dabei auf die Studie Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017 von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den großen Immobilienverbänden BID, Haus & Grund und DV.  http://hd.welt.de/Finanzen-edition/article165551334/Deutschland-ist-immun-gegen-eine-Immobilienblase.html  


Steigende Mieten kompensieren höhere Kaufpreise

Aufgrund der oben beschriebenen Fertigstellungs- und Nachfragesituation sind nicht nur Kaufpreise für Immobilien gestiegen; auch die Mieten haben sich parallel nach oben bewegt. Aus Sicht von Investoren eine gute Entwicklung, auch wenn die Kaufpreise vor allem in den Metropolregionen doch deutlich stärker angezogen haben als die Mietzinsen.

Gut zu erkennen ist: Die Kaufpreise für Immobilien in den Großstädten Deutschlands sind in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als an B-, C- und D-Standorten. Die Mieten haben sich dagegen in allen Lagen gleichstark entwickelt.

https://www.deutsche-bank.de/pfb/data/docs/Deutsche_Wohnungspolitik_-_Falsche_Weichenstellung_korrigieren.pdf

Wegen der parallel zu den Kaufpreisen gestiegenen Mieten liegt die Mietrendite zwar insgesamt tiefer als noch vor ein paar Jahren, allerdings nach wie vor bei ca. 4 Prozent – und damit deutlich oberhalb der Inflation und auch der Verzinsung von Staatsanleihen.

http://www.multiasset.com/immobilien-in-deutschland-mietrenditen-beginnen-zu-sinken-1488553946/?page=2  


Zusätzlich kann der Einsatz von Fremdkapital die gestiegen Kaufpreise ausgleichen – und die Rendite nachhaltig erhöhen

Nicht nur die parallel zu den Kaufpreisen für Immobilien steigenden Mieten helfen Investoren die kletternden Kaufpreise auszugleichen. Auch die Kosten für eine Finanzierung befinden sich auf historisch niedrigem Niveau. So werden bei einer Festschreibung des Zinssatz auf fünf Jahre gerade einmal 0,67 Prozent, bei einer Festschreibung von 10 Jahren 0,99 Prozent fällig (Stand: 2. November 2017). Die immer ohne ein Finanzierung angegebene Mietrendite kann sich auf diese Art und Weise noch weiter steigern lassen, entsprechend dem Anteil des Fremdkapitals.

https://www.drklein.de/zinsentwicklung-prognose.html  


Aktuelles Zinsniveau mit Immobilieninvestments jetzt noch langfristig sichern

Experten rechnen damit, dass das Zinsniveau bereits mittelfristig wieder leicht ansteigen könnte. Das hat vor allem mit sich aktuellen wirtschaftlichen Situation der Europäischen Union zu tun, die sich im Kursanstieg des Euro gegenüber dem US-Dollar, dem Japanischen Yen oder dem Schweizer Franken in den letzten Wochen widerspiegelt. Am 26. Oktober 2017 hat der EZB-Präsident Mario Draghi daher angekündigt, dass sich die EU langsam von ihrer expansiven Geldpolitik verabschieden und das Anleihenkaufprogramm ab Januar 2018 von aktuell EUR 60 Mio. auf dann EUR 30 Mio. herunterfahren werde. Anleger, die jetzt noch in Immobilien investieren, können sich die Zinsen auf aktuellem Niveau noch sichern.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/ezb-leitet-vorsichtige-wende-bei-zinspolitik-ein-a-1174843.html  


Investitionen in Immobilien in deutschen Mittelzentren mit überlegener Renditeerwartung gegenüber Metropolregionen

Große Investoren wie z. B. der Münchner Versicherungskonzern Allianz befinden sich im harten Wettbewerb um die wenigen neuen Bauten in den Metropolen ab einem Investitionsvolumen von EUR 50 Mio. Zusätzliches Renditepotential gibt es in der Regel nicht. Experten weisen darauf hin, dass langsam aber sicher Vorsicht geboten sei:

http://www.handelsblatt.com/my/finanzen/immobilien/immobilienboom-profi-investoren-werden-vorsichtiger/20390232.html?ticket=ST-2554122-Q2vQknS5hLcYyM93gqk5-ap1

Die Preise für Immobilien in B-, C- und D-Lagen sind im Verhältnis zu den Mietzinsen noch nicht so stark gestiegen wie für Objekte in den Metropolregionen. Das bestätigt unter anderem die Postbankstudie "Wohnatlas 2017": So liegt z. B. für die Stadt Heilbronn das Wertzuwachs-Potential für Immobilien bis zum Jahr 2030 bei 4,0 Prozent p. a., während sich Haus- und Wohnungseigentümer in München mit 1,3 Prozent, in Hamburg mit 0,9 Prozent und in Berlin mit 0,3 Prozent pro Jahr begnügen müssen.

https://www.postbank.de/postbank/pr_presseinformation_2017_05_05_postbank_studie_wohnatlas_2017-wo_immobilien_kuenftig_an_wert_gewinnen.html

Den Grund für diese Tatsache liefert das Handelsblatt: "Laut Studie ist das Risiko in Bremen, Leipzig und Mönchengladbach etwa ähnlich hoch wie in Frankfurt. Doch während in der Mainmetropole Renditen von lediglich 5,8 Prozent erreichbar sind, sind in Bremen 7,4 Prozent, in Leipzig 7,7 Prozent und in Mönchengladbach sogar 8,1 Prozent möglich. In den Top-7-Städten seien die Anfangsrenditen aktuell so niedrig, weil zukünftige Wachstumschancen bereits vollends eingepreist sind. Bei einem Anstieg der Kreditzinsen berge das Risiken. Die künftige Mietpreisentwicklung in den sekundären Großstädten werde bisher noch nicht vollständig durch die Nettoanfangsrenditen reflektiert.“

Mit Heilbronn auf Platz 2 und Ludwigshafen auf Platz 5 stehen gleich zwei Standorte von Immobilien des aktuellen ICD 8 ganz oben im Handelsblatt-Ranking.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/ratgeber-hintergrund/immobilien-wo-immobilienkaeufer-die-hoechste-rendite-erwartet/9158698-2.html


Zusätzliches Renditepotential durch Primus Valor Investitionsstrategie - weitestgehend unabhängig zur Entwicklung der Immobilienmärkte

An oben beschriebene Ausgangslage ist die Management-Strategie der Experten von Primus Valor konsequent angepasst. Denn es werden bevorzugt Immobilien fernab der Großstädte München, Berlin und Hamburg erworben. 

Über die Auswahl der Lagen für die Immobilien hinaus tragen seit dem im Jahr 2013 platzierten Fonds ImmoChance Deutschland (ICD) 5 alle Beteiligungen den Zusatz "Renovation Plus". Der Name ist dabei Programm: Die gekauften Immobilien sind nicht perfekt. Sie müssen in der Regel saniert oder umgewidmet, können durch An- oder Neubauten optimiert werden. Der Effekt dieser aktiven Management-Strategie: Es wird eine weitestgehend marktunabhängige Rendite erwirtschaftet – zusätzlich zum nach wie vor vorhandenen Wertsteigerungspotential der B- und C- Standorte selbst.

Die möglichen Arbeiten der Primus Valor im Detail:

  • Energetische Sanierung: Wärmedämmfassaden nach aktueller EnEV, Erneuerung der Heizungsanlagen, Überarbeitung des Daches, Erneuerung der Türen inkl. wärmedämmender Hauseingangstüren.
  • Altersgerechter Umbau: Barrierearme Wohnungen mit geräumigen Türöffnungen und ebenerdigen Duschen.
  • Optimierung der Wohnflächen/Anbau/Ausbau: Nutzung von Ausbaureserven durch Renovierung bislang brachliegender Wohnbereiche, Umwandlung freier Gewerberäume in werterhöhende Wohnräume, Anbau von Dachgauben und Balkonen.

  


In der Praxis kurze Laufzeit und Sonderausschüttungen kennzeichnen neue Generation der Renovation-Fonds

Die bisherigen Renovation-Fonds ICD 5 und 7 zeigen deutlich kürzere Haltedauern ihrer Immobilien als in den Verkaufsprospekten geplant. Die erste Sonderausschüttung für den ICD 5 von zusätzlichen 45 Prozent erfolgte bereits gemeinsam mit der dritten, planmäßigen Auszahlung in 2015 – und damit nicht einmal zwei Jahre nach Fondsschließung. Aufgelöst werden konnte der ICD 5 nur ein Jahr später mit einer Gesamtauszahlung von 136,50 Prozent. Die Rendite für Investoren pro Jahr: Je nach Zeitpunkt des Beitritts bis zu 11,5 Prozent nach allen Kosten.

Dass die Erfolge des ICD 5 vom Management der Primus Valor auch aktuell wieder dupliziert werden können, das zeigt der bis April 2016 platzierte ICD 7. Die Gesamtausschüttung durch den Verkauf des Immobilienportfolios Wetzlar liegt schon nach der zweiten, planmäßigen Auszahlung 17 Monate nach Fondsschließung bei insgesamt 35,5 Prozent - gegenüber prognostizierten 13 Prozent. Der Grund: Durch die Renovierung der Immobilie konnte eine Wertsteigerung nach Nebenkosten von 50 Prozent für die Fondsgesellschaft realisiert werden. Durch die bestehenden Mietverträge und die dadurch erzielten Einnahmen konnte mit der Liegenschaft in Wetzlar auch während der Umbauarbeiten kontinuierlich eine positive Rendite erzielt werden. Besonders erfreulich: 87 Prozent des ursprünglichen Investitionsvolumens sind noch in den weiteren Projekten der Fondsgesellschaft angelegt. 



Eckdaten der aktuellen Beteiligung ICD 8 Renovation Plus

  • Geschlossener Publikums-AIF
  • Kauf von Wohnimmobilien in deutschen Mittelzentren
  • Bereits acht Immobilien-Portfolien gekauft und damit das gesamte, aktuell platzierte Eigenkapital von über EUR 35 Mio. investiert
  • Miet- und Wertsteigerungen der Objekte durch aktive Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen
  • Bei vorzeitigem Objektverkauf sofortige Ausschüttung (keine Wiederanlage)
  • Erste Ausschüttung bereits im Jahr 2018 für 2017 in Höhe von anteilig 4 Prozent geplant, anschließend von 5,5 Prozent p. a.
  • Vorsichtig prognostizierte Gesamtausschüttung von 137,09 Prozent
  • Geplante Laufzeit bis 31. Dezember 2023 (Verlängerungsoption bis max. 31. Dezember 2026)
  • Geplante Platzierungsphase bis 31. Dezember 2017
  • Gleichgerichtete Interessen von Investoren und Management durch Gewinnbeteiligung ab Erreichen der Prospektprognose
  • Mindestbeteiligungssumme von EUR 10.000
  • Agio von 3 Prozent


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